„Data za poslední kvartál roku 2022 sice ukazují setrvalý pokles poptávky po nemovitostech na prodej, ale také jednoznačně potvrzují, že kvalitní nemovitosti jsou schopny si svou hodnotu udržet i v nejistých časech,“ přibližuje situaci na pražském rezidenčním trhu Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams (S&W). Ta pravidelně zpracovává Market Report, vycházející z interních údajů o prodejních a nájemních transakcích takzvaných prémiových nemovitostí.

Výstava o Řádu zlatého rouna na Pražském hradě.
Podívejte se: Lobkowiczové na Hradě představují své Řády zlatého rouna

„Každá doba generuje vítěze, kteří chtějí svůj úspěch žít tady a teď. V závěru roku jsme tak v naší společnosti uskutečnili několik výjimečných transakcí, které nás utvrzují v přesvědčení, že kvalitní nemovitosti zůstávají pro investory stabilním zázemím,“ dodává Svoboda.

Tlak na slevy

V segmentu pražských prémiových bytů se podle výše zmíněného reportu v porovnání s prvními šesti měsíci roku 2022 průměrná prodejní cena ve druhém pololetí zvýšila o 0,6 procenta, a to na 153 434 korun za metr čtvereční. Prostor pro pokles cen je ale podle Svobody minimální, a to zejména v případě luxusních novostaveb. Hlavní příčinu vidí v růstu klíčových vstupních nákladů. „Navíc nabídka exkluzivních nemovitostí je zde stále nedostatečná. To by mohlo nahrávat zejména kapitálově silným developerům, aby ceny udrželi. Současně však lze na trhu očekávat tlak na slevy,“ vysvětluje Svoboda.

Podle Jany Panochové, senior konzultantky v realitní společnosti Lexxus Norton, se zájem o byty v luxusním segmentu na konci roku 2022 mírně zvýšil. „V předchozích měsících byla poptávka minimální, zejména kvůli obavám klientů z investice do nemovitosti v době války na Ukrajině a jejímu případnému rozšíření dál do Evropy,“ říká Panochová.

Branický most v Praze.
Správa železnic vyhlásila soutěž na rozšíření Branického mostu za 2,25 miliardy

„Poprvé v historii našich reportů tvoří klienti, kteří si berou na koupi bytu hypotéku, méně než 35 procent všech realizovaných transakcí,“ říká Kryštof Kušiak, analytik S&W, podle něhož fakt, že téměř 70 procent českých kupujících nákup financují vlastními zdroji, poukazuje na velkou kupní sílu lokálních obyvatel.

Zhodnocení financí

Kušiakova slova o tom, že v segmentu luxusního bydlení převažují kupci, nakupující za vlastní prostředky, potvrzuje i Panochová. „Dříve významná část kupujících využívala hypotéku, protože to bylo díky nízkým úrokům výhodné. Nicméně i když se způsob financování změnil, typologie kupujících zůstala stejná jedná se o klienty plánující zhodnocení svých financí, které většinou vydělali podnikáním, případně je získali prodejem realit či dědictvím,“ říká Panochová.

Ekonomická realita

Od skončení pandemie růst nájemného v bytech v nejdražších čtvrtích pokračoval dle Indexu cen S&W meziročně až o 23 procent. Ceny bytů 1+kk až 2+1 v centru vyšplhaly na průměrných 31 030 korun, zvedly se tedy o 40 procent, celopražský průměr pak byl 39 800 korun.

Zdá se ale, že výše nájemného pomalu začíná narážet na ekonomickou realitu. Třeba nadnárodní společnosti už omezují pronájmy bytů pro své manažery z ciziny. „Zaznamenali jsme, že korporace omezují vysílání takzvaných expatů, aby před očekávanou recesí zredukovaly náklady,“ říká David Šimeček, vedoucí oddělení rezidenčních pronájmů v S&W.

Zahájení venkovní fotografické výstavy ČTK Česko/slovenské okamžiky.
Venkovní výstava ukazuje společný život i rozvod Čechů a Slováků

Podle Zuzany Chudoba, ředitelky společnosti BTR Consulting, po výrazném nárůstu v roce 2022 nyní dosáhly ceny nájemného stropu. „Způsobeno je to slabou kupní silou i růstem ostatních cen. Průměrně se nyní cena 2+kk v novostavbě v širším centru Prahy pohybuje mezi 26 až 29 tisíci za nájem a poplatky. Nájmy ve starší zástavbě jsou sice obecně nižší, ale výše poplatků se kvůli energetické náročnosti budov často pohybuje výše,“ dodává.